Immobilienfinanzierung: Diese Berechnung bewahrt Sie vor einem misslungenen Immobilienkauf zur Vermietung
Hallo zusammen, hier ist Zoé.
Die Berechnung, die dich vor einem misslungenen Immobilienkauf zur Vermietung bewahrt, ist der monatliche Cashflow nach Abzug von Nebenkosten, Kreditrate, Leerstand und Versicherung. Bleibt das Ergebnis selbst in einem vorsichtigen Szenario tragbar, ist das Projekt eine genauere Prüfung wert; fällt es zu negativ aus, solltest du besser den Preis neu verhandeln oder verzichten. Eine verlockende Immobilienrendite in einem Inserat reicht nicht aus, um eine rentable Investition zu garantieren. Hier ist eine einfache Methode, um deine Immobilienfinanzierung vor der Unterzeichnung zu testen.
In der Praxis:
- Prüfe die tatsächlich erzielten Mieten in der Gegend und beschränke dich nicht auf die Schätzung des Verkäufers.
- Rechne zum Kaufpreis die Erwerbsnebenkosten, Renovierungsarbeiten und mögliche Maklergebühren hinzu.
- Berücksichtige nicht umlagefähige Kosten, Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung.
- Teste die monatlichen Kreditraten inklusive Kreditnehmerversicherung.
- Führe die Berechnung noch einmal mit ein oder zwei Monaten ohne Mieter durch, um das Vermietungsrisiko einzuschätzen.
Berechnung der Mietrendite: Schau über die Bruttorendite hinaus
Die Bruttorendite liefert einen ersten Anhaltspunkt: Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis und anschließend mit 100 multipliziert. Sie lässt jedoch die Ausgaben außer Acht, die das Ergebnis schmälern. Für deine Entscheidung solltest du stattdessen die Nettorendite anhand der Gesamtkosten der Investition berechnen.
Nettorendite = (Jahresmieten – nicht umlagefähige Kosten – Grundsteuer – Verwaltung – Versicherung) ÷ Gesamtanschaffungskosten × 100. Bei Bestandsimmobilien liegen die Notargebühren oft bei etwa 7 bis 8 % des Kaufpreises; Renovierungsarbeiten können noch hinzukommen. Die Besteuerung hängt anschließend vom gewählten Steuermodell ab: Sie sollte separat geschätzt werden, um die Nettorendite nach Steuern zu ermitteln.
Ein konkretes Beispiel: Bei einer Wohnung, die für 150 000 € gekauft wird und für die 12 000 € an Gebühren und Renovierungskosten anfallen, belaufen sich die Gesamtkosten auf 162 000 €. Betragen die Jahresmieten 9 600 € und belaufen sich die laufenden Ausgaben insgesamt auf 2 400 €, liegt die Nettorendite vor Steuern bei etwa 4,4 %.
Der Miet-Cashflow zeigt den tatsächlichen monatlichen Aufwand
Der Miet-Cashflow entspricht dem Betrag, der nach den Mieteinnahmen und den mit der Immobilie verbundenen Ausgaben übrig bleibt: Kreditrate, Kosten, Grundsteuer, Versicherung und Verwaltung. Es ist sinnvoll, einen Puffer für Leerstand einzuplanen; ein Monat ohne Miete entspricht bereits etwa 8 % der Jahreseinnahmen.
Die geschätzte Miete solltest du außerdem mit dem Markt vergleichen und, falls die Wohnung davon betroffen ist, die geltenden Mietpreisregeln berücksichtigen. Um den Vergleich zwischen Einnahmen und Rückzahlung zu vertiefen, lies auch diesen Beitrag zur Frage, ob die Miete die Kreditrate deckt. Eine weitere nützliche Simulation betrachtet den Fall eines zweimonatigen Leerstands.
Ein einfaches Prinzip: Gib einen Kauf niemals allein deshalb frei, weil das Idealszenario funktioniert. Bleibt die Immobilie auch bei Leerstand oder unerwarteten Ausgaben tragbar, ist die Investition solider; bringt schon eine einzige böse Überraschung das Budget aus dem Gleichgewicht, ist das Risiko hoch.
Immobilienfinanzierung: Prüfe deine Kreditwürdigkeit
Auch 2026 gilt die HCSF-Richtlinie im Allgemeinen als Orientierung für eine maximale Verschuldungsquote von 35 %, einschließlich Kreditnehmerversicherung, wobei es geregelte Ausnahmen gibt. Banken können einen Teil der voraussichtlichen Mieteinnahmen berücksichtigen, oft etwa 70 %, doch ihre Methoden unterscheiden sich: Einige rechnen sie zu den Einnahmen hinzu, andere ziehen sie von den Ausgaben ab.
| Zu prüfender Punkt | Praktischer Richtwert | Warum das nützlich ist |
|---|---|---|
| Von der Bank berücksichtigte Mieteinnahmen | Oft etwa 70 % der erwarteten Miete | Eine vorsichtige Einschätzung der Bank einplanen |
| Verschuldungsquote | Richtwert von 35 %, Versicherung eingeschlossen | Den Spielraum vor der Kreditanfrage prüfen |
| Mietausfall durch Leerstand | Mindestens einen Monat ohne Miete testen | Die Belastbarkeit des Budgets einschätzen |
| Finanzielle Rücklage | Mehrere Monatsraten verfügbar halten | Renovierungen oder unerwartete Ausgaben abfedern |
Um die Szenarien zu vergleichen, schätzt du zunächst deine Kreditwürdigkeit ein und prüfst anschließend die Höhe der monatlichen Raten inklusive Versicherung. Eine Finanzierung, die die Verschuldungsquote einhält, garantiert keine rentable Investition: Der Kaufpreis, die Kosten und die Mietnachfrage sind ebenso wichtig. Du kannst auch diese Analyse zur Finanzierung im Verhältnis zur tatsächlichen Vermietbarkeit lesen.
Eine Methode in drei Schritten, bevor du ein Angebot abgibst
- Stelle die Zahlen zusammen: Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Renovierungsarbeiten, marktübliche Miete, Kosten, Grundsteuer und Versicherung.
- Simuliere die Finanzierung: Vergleiche verschiedene Laufzeiten und Monatsraten und teste anschließend die beiden Methoden, mit denen Banken Mieteinnahmen berücksichtigen.
- Teste das Szenario unter Belastung: Plane einen Zeitraum ohne Mieter und einen Betrag für Reparaturen ein und entscheide dann anhand des errechneten Cashflows.
Mit dieser Routine lassen sich Investitionen erkennen, die auf dem Papier attraktiv wirken, in der Realität aber anfällig sind. Um die angegebene Rendite einzuordnen und mögliche Fallstricke zu erkennen, kannst du diese Analyse eines genehmigten Budgets trotz zu geringer Rentabilität lesen.
Prüfungen, die dein Vermietungsprojekt absichern
Vergleiche vor dem Angebotspreis die jüngsten Verkäufe in der Gegend und prüfe die Mieten anhand vergleichbarer Inserate. Bitte bei einer Eigentumswohnung um die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen: Eine beschlossene Fassadensanierung oder Reparatur kann das Budget schon im ersten Jahr verändern.
Lege außerdem vor dem Kauf das Steuermodell fest und ziehe bei einer komplexen Situation eine Fachperson hinzu. Unmöblierte und möblierte Vermietung unterliegen unterschiedlichen Regeln; die passende Wahl hängt insbesondere von den Kosten, den Einnahmen und deiner steuerlichen Situation ab. Bei der Immobilienfinanzierung geht es also nicht nur darum, einen Kredit zu erhalten: Du musst auch prüfen, ob die Immobilie langfristig tragfähig ist.
Welche Berechnung sollte man vor dem Kauf einer Mietimmobilie durchführen?
Berechne die Nettorendite auf Grundlage der Gesamtanschaffungskosten und schätze anschließend den Cashflow nach Kreditrate, Kosten, Versicherung, Grundsteuer und Mietausfall durch Leerstand.
Reicht die Bruttorendite aus, um zwei Immobilien miteinander zu vergleichen?
Nein. Sie dient als schneller Richtwert, berücksichtigt aber weder die Kosten und Erwerbsnebenkosten noch Zeiten ohne Mieter oder die Besteuerung.
Wie berücksichtigen Banken die Mieteinnahmen?
Die Vorgehensweisen unterscheiden sich. Viele Banken berücksichtigen nur einen Teil der erwarteten Mieteinnahmen, oft etwa 70 %, und bewerten auch laufende Kredite, die Versicherung und den Betrag, der zum Leben bleibt.
Was tun, wenn der Cashflow negativ ist?
Prüfe zunächst, ob die Miete realistisch angesetzt ist und ob alle Ausgaben berücksichtigt wurden. Anschließend kannst du den Preis neu verhandeln, die Renovierungskosten senken oder die Finanzierung vergleichen. Bleibt der monatliche Aufwand zu hoch, solltest du den Kauf besser noch einmal überdenken.
Danke fürs Lesen; liebe Grüße; Zoé
