Mieterausbauten: Ohne Genehmigung kann der Auszug teuer werden
Hallo zusammen, hier ist Zoé. Ohne schriftliche Zustimmung des Eigentümers können dich umfangreiche Arbeiten beim Auszug teuer zu stehen kommen: Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, Entschädigung oder ein Verfahren zur Kündigung des Mietvertrags. Kleine dekorative Veränderungen gelten nicht als Umbau der Wohnung, aber die Grenze hängt davon ab, was du veränderst. Die wichtigste Regel lautet: Keine umfangreichen Arbeiten ohne schriftliche Genehmigung.
In der Praxis:
- Beschreibe die Arbeiten, Materialien und Handwerksbetriebe in einer schriftlichen Anfrage an den Vermieter.
- Warte mit dem Beginn, bis du seine schriftliche Zustimmung erhalten hast: Eine mündliche Absprache lässt sich schwer nachweisen.
- Lege fest, wer zahlt, wer die Arbeiten ausführt und was bei deinem Auszug zu tun ist.
- Bewahre E-Mails, Kostenvoranschläge, Rechnungen, Fotos und etwaige Garantien der Handwerker auf.
- Vergleiche die Zustandsberichte bei Ein- und Auszug und berücksichtige dabei die normale Abnutzung.
Mietarbeiten: Für welche Arbeiten ist die Genehmigung des Vermieters erforderlich?
Das Gesetz vom 6. Juli 1989 unterscheidet zwischen üblichen Anpassungen und Umbauten der Wohnung. Ein Zimmer in einem angemessenen Farbton neu zu streichen, gilt in der Regel als Dekoration; eine Trennwand abzureißen, eine fest installierte Anlage zu verändern oder ein Badezimmer zu erneuern, verändert die Immobilie stärker und erfordert in der Praxis die schriftliche Zustimmung des Eigentümers.
Es gibt keine allgemeine Zweimonatsfrist, die für jeden Antrag auf Arbeiten gilt. Um Missverständnisse zu vermeiden, bitte um eine schriftliche Antwort und beginne nicht mit den Arbeiten, bevor die Bedingungen geklärt sind. Eine mündliche Zustimmung kann zu widersprüchlichen Darstellungen führen: warum eine mündliche Zustimmung nur wenig Schutz bietet.
Wenn du Regale anbringst oder die Wände auffrischst, ohne die Wohnung dauerhaft zu verändern, ist das Risiko oft begrenzt, sofern du die Räume in gutem Zustand zurückgibst. Wenn du die Sanitärinstallation oder den Grundriss veränderst, ist eine schriftliche Genehmigung entscheidend, um die Verantwortlichkeiten und den Verbleib der Arbeiten festzulegen.
Arbeiten ohne Genehmigung: Risiken beim Auszug aus der Wohnung
Nicht genehmigte Arbeiten können dazu führen, dass der Eigentümer auf Kosten des Mieters die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt. Je nach Umfang der Veränderungen kann er auch eine Entschädigung fordern, wenn er einen Schaden nachweist, etwa notwendige Reparaturen oder Schwierigkeiten bei der Neuvermietung der Wohnung.
Die Kündigung des Mietvertrags erfolgt nicht automatisch: Der Vermieter kann das Gericht anrufen, und die Entscheidung hängt von den Umständen, dem Mietvertrag und der Schwere des Verstoßes ab. Die Kaution darf nicht ohne Begründung einbehalten werden; geltend gemachte Beträge müssen nachgewiesenen Schäden und angemessenen Kosten entsprechen.
| Festgestellte Situation | Mögliche Folge | Sinnvolle Maßnahme |
|---|---|---|
| Anstrich oder kleinere Anpassung | Eine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands kann verlangt werden, wenn das Ergebnis beschädigt oder sehr ungewöhnlich ist | Um Zustimmung bitten, wenn du dir über die Art der Arbeiten unsicher bist |
| Veränderung einer Ausstattung oder des Grundrisses | Wiederherstellung auf Kosten des Mieters oder Forderung einer Entschädigung je nach Schaden | Vor Beginn der Arbeiten eine detaillierte schriftliche Zustimmung einholen |
| Bei Auszug festgestellter Schaden | Nachgewiesene Kosten können geltend gemacht werden, soweit sie über die normale Abnutzung hinausgehen | Die Zustandsberichte vergleichen und Belege aufbewahren |
Ein Mieter, der eigenmächtig eine Badewanne durch eine Dusche ersetzt, muss möglicherweise die Rückkehr zur ursprünglichen Ausstattung finanzieren, wenn der Eigentümer den Arbeiten nie zugestimmt hat. Um die Tragweite von Sanitärarbeiten besser einzuschätzen, lies diesen Beitrag zum renovierten Badezimmer in einer Mietwohnung.
Zustandsbericht und Schäden an der Wohnung
Der Zustandsbericht beim Einzug dient als Grundlage für den Vergleich mit dem Zustand der Wohnung bei deinem Auszug. Datierten Fotos, Rechnungen und schriftlichem Schriftverkehr helfen dabei, tatsächliche Schäden von der normalen Abnutzung durch die Nutzung zu unterscheiden.
Zahlreiche oder große Löcher, ein beschädigter Boden, beschädigte Sanitäranlagen oder eine zerbrochene Scheibe können eine Forderung nach Reparatur rechtfertigen. Umgekehrt darf der Eigentümer dem Mieter die normale Alterung der Ausstattung nicht automatisch in Rechnung stellen; jeder Fall wird anhand der vorhandenen Belege beurteilt.
Genehmigung, Pflichten des Eigentümers und Entschädigung
Der Vermieter muss auf eine ausreichend konkrete Anfrage klar antworten und seine eigenen Pflichten erfüllen, insbesondere im Hinblick auf die Bereitstellung und Instandhaltung der Wohnung. Der Mieter wiederum muss die Räume pfleglich behandeln und die ihm obliegenden Mietreparaturen durchführen, ausgenommen sind altersbedingte Abnutzung und Reparaturen, für die der Eigentümer zuständig ist.
Eine genehmigte Verbesserung berechtigt beim Auszug nicht automatisch zu einer Entschädigung. Wenn du auf eine Entschädigung hoffst, lass schriftlich deren Grundsatz, Höhe oder Berechnungsmethode sowie den Umgang mit den Ausstattungen bei Vertragsende festhalten. Zu den Kriterien können die Kosten, das Alter und der tatsächliche Mehrwert für die Immobilie gehören.
Für einen Eigentümer-Investor können gut geregelte Arbeiten die Attraktivität der Wohnung erhöhen; für einen Mieter können sie den Alltag praktischer machen. Doch ohne Einigung über die Kosten und den Verbleib der Installationen kann der erhoffte Mehrwert zum Streit führen: die Auswirkungen von Arbeiten des Mieters auf den Immobilienwert einschätzen.
Eine einfache Methode in drei Schritten
- Beschreiben: Liste die geplanten Änderungen auf, füge einen Kostenvoranschlag bei und gib an, welche Materialien oder Ausstattungen betroffen sind.
- Zustimmung einholen: Bitte um eine schriftliche Antwort, in der die Genehmigungen, Verantwortlichkeiten und eine etwaige Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands festgelegt sind.
- Dokumentieren: Fotografiere die Wohnung vor und nach den Arbeiten, bewahre die Rechnungen auf und lass die Arbeiten bei Bedarf nach Abschluss abnehmen.
Ein einfacher Grundsatz: „Was schriftlich vereinbart ist, verhindert viele Diskussionen bei der Schlüsselübergabe.“ Bei einer Meinungsverschiedenheit solltest du zunächst einen dokumentierten Austausch versuchen und anschließend eine Mediation oder die Departementale Schlichtungskommission in Betracht ziehen; wenn keine Einigung zustande kommt, ist weiterhin eine Klage möglich.
Häufige Fragen zu nicht genehmigten Arbeiten in Mietwohnungen
Darf ich meine Wohnung streichen, ohne den Eigentümer um Zustimmung zu bitten?
Ein gewöhnlicher Anstrich gilt in der Regel als dekorative Anpassung. Eine sehr auffällige Farbe oder eine schwer zu entfernende Oberfläche kann jedoch dazu führen, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangt wird: Prüfe den Mietvertrag und bitte im Zweifelsfall um eine schriftliche Zustimmung.
Kann der Eigentümer den Mietvertrag wegen nicht genehmigter Arbeiten kündigen?
Er kann eine gerichtliche Kündigung beantragen, wenn die Arbeiten einen ausreichend schwerwiegenden Verstoß darstellen; die Kündigung erfolgt jedoch nicht automatisch. Die Entscheidung hängt von den Umständen ab und kann dem Gericht obliegen.
Kann der Eigentümer die gesamte Kaution einbehalten?
Nein, Einbehalte müssen begründet werden, insbesondere durch Schäden im Vergleich zum Zustandsbericht beim Einzug und durch angemessene Kosten. Die normale Abnutzung darf dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden.
Kann ich für Arbeiten entschädigt werden, die die Wohnung verbessern?
Nicht automatisch. Am besten vereinbarst du vor Beginn der Arbeiten schriftlich eine Genehmigung, in der festgehalten wird, ob eine Entschädigung vorgesehen ist und wie sie berechnet wird.
Danke fürs Lesen; herzlich; Zoé
